Das ist der Founder Mode Friday, hier gibt’s 100 % der Podcast-Learnings in einem Achtel der Zeit.

Unser Gast Nikolaus Thomale baut eine Firma auf, die letztes Jahr 100 Mio. € Umsatz gemacht hat:

Packt eure Sachen, Handgepäck reicht für diese Ausgabe! 🎒

Nikolaus Thomale hat Jura studiert, zwei Consumer-Firmen gebaut und verkauft jetzt Ferienvillen in Achteln. Knallharter Fokus auf Operations mit Aussicht auf IPO.

Jeder will ein Ferienhaus! In Europa stehen 20 bis 24 Millionen Ferienimmobilien. Der Großteil davon steht 80 % des Jahres leer. Nicht wegen Airbnb, sondern weil man auch mal arbeiten gehen muss. Und noch was: Weniger als 2 % der Menschen, die von so einem Haus träumen, kaufen je eins. Zu teuer, zu viel Papierkram im Ausland, zu viel Arbeit.

MYNE machts trotzdem möglich. Wie? Du zahlst ein Achtel und verzichtest dafür im Schnitt auf ein Viertel deiner gewünschten Nutzungszeit: Rund 75 % aller Reservierungsanfragen kann MYNE über die App sofort zusagen. Beim Rest verschiebt sich der Termin in der Regel, weg ist er nicht.

Wie verdient man damit jetzt Geld?

1/ Makler-Aktivitäten. MYNE kauft Immobilien, wertet sie auf, richtet sie bis zum Teelöffel ein und verkauft sie in Achteln. Marge: 5 bis 15 %, je nach Aufwand. Weil die Anteile durchs eigene Balance Sheet gehen, stehen die 100 Mio. € Handelsvolumen des letzten Jahres auch als Umsatz in den Büchern. Die Gross Margin liegt bei rund 10 Mio. €.

2/ Plattform & Services. Sobald ein Haus fraktioniert ist, landet es in MYNEs Operating System und verdient weiter: Kommission auf dem Zweitmarkt, Concierge-Services, Dienstleistungen wie Geschäftsführung und Hausverwaltung, Onboarding, seit Kurzem auch integrierte Finanzierung. Thomale sagt selbst, dass sie beim Onboarding oft mehr ausgeben, als sie einnehmen. In Spanien muss sich jeder Miteigentümer steuerlich anmelden. Damit da kein Kunde später einen unangenehmen Brief bekommt, gibt es ein ganz eigenes Team.

Der Schlüssel: gute Auslastung. Bei rund 10 % Marge auf acht Anteile verdient MYNE praktisch erst am achten Käufer. Ein Haus, das bei sieben Anteilen stecken bleibt ist Problem im Bestand.

Deshalb läuft der Vertrieb rückwärts. Erst die Daten: Registrierungsfragen, Wunschregion, Reisezeiten, Familienkonstellation. Dann der Filter: Von allem, was über Makler und Off-Market angespült wird, fliegen mindestens 90 % sofort raus. Die restlichen 10 % werden an eine Handvoll passender Interessenten vorvermarktet. So hat MYNE meist schon 4 Kunden für ein Objekt beim Kauf. Im Schnitt sind alle acht Anteile in unter vier Monaten weg.

Drei Zahlen entscheiden das Verkaufsgespräch. Ein Anteil an einem MYNE-Haus kostet dich rund 3.200 € Unterhalt im Jahr. Dieselbe Immobilie allein zu besitzen: 15.000 bis 16.000 €. Dieselbe Immobilie für sechs, sieben Wochen zu mieten: 22.000 €. Und der Unterschied dahinter ist wichtiger als die Differenz: Die 22.000 € sind reiner Konsum, weg ist weg. In den 3.200 € steckt zum Großteil Instandhaltung, also Investment ins eigene Asset.

In diesem Abschnitt könnt Ihr in Thomales eigenen Worten hören, wie das Ganze funktioniert. 🧮

Genau da liegt auch der Grund, warum die Anteile im Wert halten. Ferienimmobilien verlieren normalerweise nicht, weil der Markt schlecht ist, sondern weil niemand investiert. Wer sechs Wochen im Jahr da ist, macht keine energetische Sanierung oder renoviert regelmäßig neu. Bei MYNE sind alle Miteigentümer verpflichtet, monatlich in eine Rücklage einzuzahlen, damit die Bude wertstabil bleibt. Dazu spielt noch die Location eine Rolle: 40 bis 45 % Mallorcas sind Naturschutzgebiet, da ist irgendwann Schluss mit Bauen. Von allen, die bisher einen Anteil verkauft haben, hat nur einer laut Thomale mit Abschlag verkauft, aus einer persönlichen Notlage heraus.

Für MYNE ist der Einkauf der riskanteste Teil. Die Branche ist unprofessionell, es gibt keine institutionellen Käufer, und auf Mallorca fliegen mittlerweile Drohnen über die Insel und messen nach, wie groß der Pool wirklich ist. Ein drittes Schlafzimmer, das früher ein Hühnerstall war, muss dann schnell wieder weg. Bei illegalen Anbauten zahlt im Brandfall auch die Versicherung nicht. Thomales Regel: Im Ankauf darfst du dir vor allem kein Risiko kaufen, der Preis ist weniger relevant.

Die Lektion hat Thomale teuer bezahlt:

Das Haus musste komplett neu unterkellert werden. RIP.

Die KPI Nummer 1. Rund ein Viertel der Miteigentümer hat inzwischen einen zweiten oder dritten Anteil gekauft. Sein Argument: NPS kannst du erheben, aber wenn jemand ein Jahr nach einem sechsstelligen Investment wiederkommt und nochmal kauft, brauchst du keine Umfrage mehr.

Das ganze Modell steht und fällt mit Vertrauen, und Vertrauen ist schneller kaputt als aufgebaut. Deshalb gilt bei MYNE eine sehr kurze Regel: Don't fuck it up. Kein „move fast and break things“, wenn Kunden sechsstellig einzahlen.

Die nächsten Schritte, um MYNE zu 10x-en. Häuser findet man, nur nicht hundert an einem Tag. Der Engpass bei der Skalierung ist die Komplexität selbst: mehrere Rechtsräume, 25 Destinationen, Ankauf, Interior, Betrieb, Finanzierung, alles von Anfang an parallel. Thomale sieht genau darin den Burggraben. Diese Vielfalt baut dir keiner über Nacht nach. Deswegen muss das Company Operating System konsequent überarbeitet werden. Aktuell sind agentische Workflows ein wichtiges Thema, um die Ops in den Autopilot zu bekommen.

In Minute 66 spricht Thomale mit Feliks über dieses Skalierungsproblem. 📎

📺 Wer das Ganze in Bewegtbild will: Über Thomale und MYNE gibt es eine Doku in der ARD-Mediathek:

„Money Maker: Nikolaus Thomale — Luxus-Immobilien für alle“

Fazit der Woche: Luxusvillen auf Mallorca sind nicht mehr nur was für die Geissens. 🍾

Marlena Hien hat Bears with Benefits 2018 gegründet, und acht Jahre später stehen 60 Mio. € Umsatz, zehn Länder inklusive USA und die Marktführerschaft in Europa auf dem Zettel. Das Ganze profitabel, ohne einen einzigen VC-Euro. Bootstrapping war dabei aber keine freie Entscheidung.

Heute erzählt sie, wie ein Startup-Wettbewerb bei Douglas ihren Cashflow gerettet hat, warum sie die später angebotenen 5 Mio. € trotzdem ausgeschlagen haben, und wie man persönlich mit einem 8-stelligen Exit umgeht.

Hier gehts zur Folge in Bewegtbild. 🎭

… und hier gibts sie in Old-School Audio-Format. 🎧

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